Enquadramento

Nos últimos anos tem-se assistido a um enorme esforço por parte dos Donos de Obra (DO) no acréscimo de importância à fase de operação e manutenção dos edifícios. Este esforço tem sido feito também ao nível da alteração de como é encarado o ciclo de vida de um edifício, no que diz respeito aos custos das diversas fases. Segundo alguns estudos, apenas cerca de 15% dos custos totais de um edifício são aplicados na fase de construção. Não esquecendo o enorme esforço por parte dos DO para inverter este panorama, é de realçar que existe ainda muito por fazer.

No seguinte quadro, adaptado da norma BS ISO 15686-5:2008, é possível verificar que a construção do edifício é apenas um dos vários custos inerentes a toda a vida de um edifício.

O crescente aumento da consciencialização da importância da fase de operação e manutenção, que ocupa cerca de 80% do custo total, leva a uma necessidade de gestão do edifício após construído, surgindo assim o Facility Management (FM). O FM é uma gestão de recursos que combina pessoas, local físico e experiência em gestão de processos de modo a fornecer serviços vitais de apoio da organização.

O progressivo aumento do uso do FM em conjunto com o destaque que a metodologia Building Information Modelling (BIM) tem obtido nos últimos anos, levam à necessidade de alterar a atual abordagem da gestão das instalações. Desta forma, este tipo de gestão irá prover-se das mais recentes inovações tecnológicas como seja a utilização do BIM.

Dado o modelo BIM não ser apenas um modelo tridimensional do edifício, mas sim um repositório de informação de todo o edifício, torna-se natural a integração da metodologia BIM com o FM. Assim sendo, a metodologia BIM-FM consiste, de forma muito sucinta, na aplicação da gestão das instalações (FM) tendo como recurso as funcionalidades proporcionadas pelo modelo BIM, sejam estas provenientes quer do modelo geométrico, quer da base de dados que contêm todos os dados necessários da totalidade dos elementos.

Implementação

A utilização da metodologia FM já não representa dúvidas quanto ao valor da sua utilização e é geralmente aceite e comprovado que a aplicação desta metodologia traz um acréscimo de valor à sua organização. No entanto, apesar da unanimidade em relação ao retorno do investimento que resulta da sua aplicação, quando se refere ao BIM-FM, esta é uma das questões que normalmente surge com a sua implementação.

Atualmente alguns estudos apontam para a validade do retorno financeiro. Contudo, a ndBIM defende que cada caso deve ser analisado individualmente, pois existem diversos fatores a analisar. Alguns dos fatores que consideramos indispensáveis na análise de cada projeto são a título de exemplo: o tipo de projeto, o estado do projeto (novo ou existente), a existência de modelo BIM, a utilização de algum tipo de metodologia de FM e, em caso de utilização, a existência e quais os tipos de contratos de outsourcing.

Cada vez mais surgem metodologias e ferramentas que apoiam e simplificam este processo de implementação. Uma das inovações que impulsiona a integração do BIM-FM é a utilização do Construction Operations Building information exchange (COBie), uma vez que este torna a integração ainda mais simples e mais rápida do que a implementação da metodologia FM. Este foi incluído no roadmap de implementação do BIM até 2016 no Reino Unido, sendo considerado como um dos requisitos mínimos a entrega do ficheiro COBie do edifício.

O COBie é um padrão para a troca de informações relativas ao edifício e tem como finalidade a troca de informação não geométrica dos elementos presentes no modelo. A utilização desta ferramenta incentiva à recolha e introdução de informação no modelo durante as fases em que ela é obtida, ao invés do processo tradicional, onde é acumulada e reunida no final. Esta postura não leva a um custo adicional, mas sim a uma alteração na forma como é reunida a informação, representando uma mais-valia para o proprietário.

Para a ndBIM, este é o melhor método de aplicação da metodologia BIM-FM. Na situação representada, a implementação da metodologia não apresenta qualquer tipo de custo adicional para o proprietário em relação à metodologia FM, dada a existência quer do modelo quer da informação devidamente organizada, que em conjunto com a licença de software se apresentam como os principais custos da sua implementação. Pelo contrário, a aplicação do BIM-FM ainda encontra vantagens em relação ao FM, dado não ser necessária a criação de informação e plantas 2D específicas para a utilização da ferramenta FM.

Para os atuais utilizadores da metodologia FM, a mudança para BIM-FM não representa uma alteração brusca na forma como esta é aplicada, constituindo antes uma evolução. Atualmente observa-se um aumento cada vez maior no número de aplicações de FM que, não sendo soluções BIM, já permitem a sua ligação com modelos BIM. Esta opção leva a que não ocorram perdas da informação existente, mas antes um complemento da mesma. Esta fusão, além das vantagens esperadas da utilização do BIM-FM, permite melhorar a gestão das alterações, eliminar a necessidade de repetição de desenhos CAD 2D e facilitar a visualização através do 3D.

Outro caso que se apresenta como um dos ótimos exemplos de aplicação são os imóveis governamentais e o facto de possuírem vários ativos numa região concentrada. Graças ao BIM-FM, é possível disponibilizar toda a informação sobre os imóveis e equipamentos, incluindo a sua localização e historial, permitindo que as equipas de manutenção não estejam afetas a apenas um imóvel. Possibilita transformar estas equipas em unidades que se podem deslocar a qualquer um dos imóveis, estando ou não familiarizados com os mesmos, com toda a informação necessária, admitindo assim uma redução dos recursos alocados à tarefa.

Uma outra vantagem com a utilização do modelo BIM é a possibilidade de simulações energéticas. Já pensou quanto poderia poupar na fatura energética com a alteração do revestimento do seu edifício? Numa altura em que a eficiência energética é foco de atenção e uma das principais preocupações globais, o facto do modelo BIM possuir as propriedades térmicas dos materiais, permite assim a simulação energética do edifício sem grande esforço ou acréscimo de custos. Os resultados da simulação permitem-lhe calcular o tempo para o retorno do seu investimento com enorme facilidade.

Para os nossos clientes perceberem um pouco este processo de implementação do BIM-FM, optamos por apresentar um caso de estudo realizado pela ndBIM na aplicação a um centro escolar.

Caso de Estudo

Este edifício, já em funcionamento, não possui qualquer tipo de modelo BIM ou sistema de gestão. Para esta implementação foi decidida a utilização do ArchiCAD como software de modelação e do ArchiFM.net como solução BIM FM. Este tipo de informação é fundamental para o desenvolvimento do plano de implementação, sendo este dividido em 4 fases:

• Definição dos requisitos;
• Recolha dos dados;
• Modelação do Centro;
• Integração com a solução BIM-FM.

Definição dos requisitos

Na definição dos requisitos é extremamente importante definir a finalidade do modelo de forma a recolher e modelar apenas o que for realmente necessário. Além de tornar o processo mais longo, a introdução de informação desnecessária no modelo apenas o tornará mais pesado. Acresce ainda o facto de a solução utilizada para a gestão ser Software as a Service (SaaS), isto é, uma solução baseada no browser, tornando esta opção ainda mais essencial. Para este Centro, foram consideradas necessárias as seguintes finalidades:

• Gestão dos Contratos;
• Manutenção;
• Gestão do Stock;
• Criação de indicadores de desempenho (KPI’s) para

Recolha de dados

Nesta fase foi considerada não só a recolha dos dados relativos à planta física do centro, mas também a informação necessária para a gestão do mesmo. A informação relativa à edificação encontra-se toda ela em formato digital e acaba por representar as telas finais do edifício, correntemente denominadas por as-built.

Modelação do Centro

A modelação do Centro foi executada de acordo com as plantas existentes do projeto. No entanto, devido a algumas alterações executadas sobre as quais não existe informação, é necessária a verificação no terreno dessas mesmas alterações, de forma ao modelo representar o estado atual do edifício, as-managed.

Ao executar a modelação do Centro foi também inserida a informação recolhida relativamente aos equipamentos. Um outro cuidado que deve ser tido em conta na modelação relaciona-se com as especificações requeridas para a integração com a solução BIM-FM. A imagem seguinte apresenta o modelo de zonas do edifício.

Integração com a solução BIM-FM

Após a modelação do edifício e da introdução da informação nos componentes, este é sincronizado com o Archifm.net. Após a sua sincronização é inserida a restante informação, desta vez através da utilização de folhas Excel ou diretamente no browser da aplicação.

A partir deste ponto, todo o processo de gestão é feito no ArchiFM.net que, quando necessário, é atualizado com o modelo BIM.

Vantagens

Com a implementação desta metodologia são várias as vantagens esperadas, variando conforme os casos de aplicação. Algumas dessas vantagens são demonstradas na figura seguinte.

Conclusão 

Com a evolução tecnológica, a adaptação da metodologia BIM-FM por parte dos Donos de Obra é um passo lógico, natural e inevitável. Inicialmente, e em linha com o que acontece com muitas outras metodologias, existe uma inércia inicial à mudança por parte de alguns intervenientes do setor.

Esta é uma metodologia de extremo interesse devido ao potencial que demonstra ter na otimização do processo. Enquanto no processo tradicional a gestão das instalações é uma fase à margem do restante processo construtivo, existindo uma passagem abrupta entre as fases, com a utilização desta metodologia existe uma continuidade entre as diferentes fases. Esta continuidade permite uma maior funcionalidade e utilidade da informação para o Dono de Obra.

Se acha importante gerir o seu edifício, porque não aposta na evolução do FM? Entre em contacto com a ndBIM, e seremos o seu parceiro nesta implementação. Juntos definiremos o melhor futuro para a sua organização.